Tipi di asta
L’asta può avvenire secondo diverse modalità: vendita “con incanto”, vendita “senza incanto”, vendita a trattativa privata. La vendita con o senza incanto viene adottata per i beni immobili, mentre per i beni mobili, specie se di piccolo valore, il giudice può adottare anche la vendita a trattativa privata.
Sia la vendita con incanto sia quella senza incanto prevedono che, in caso di più offerenti, si svolga una gara.
La gara si svolge in udienza davanti al giudice o a un suo delegato, secondo le modalità indicate più avanti
Nella vendita senza incanto l’offerta è immediatamente impegnativa per chi la presenta; non è quindi possibile revocarla e, se si è l’unico offerente, si è obbligati all’acquisto; in caso di rifiuto si perde la cauzione versata. Nella vendita con incanto invece, se si è l’unico offerente e non ci si presenta all’udienza per la gara, si perde solo un decimo della cauzione versata.
Altra differenza tra le due forme di vendita è che nella vendita senza incanto l’aggiudicazione fatta in udienza è definitiva; mentre nella vendita con incanto è possibile, pur non avendo partecipato alla gara, fare un’ulteriore offerta entro dieci giorni dall’aggiudicazione, a condizione che la nuova offerta sia superiore di un quinto al prezzo raggiunto in gara e che si versi una cauzione doppia di quella originariamente stabilita per la prima gara. Offerte inferiori o non cauzionate sono invece inefficaci e la prima aggiudicazione diviene definitiva.
Se vi è anche una sola offerta in aumento, il giudice indice una nuova gara tra l’aggiudicatario e il nuovo o i nuovi offerenti; nella nuova gara possono concorrere anche i partecipanti alla precedente gara, a condizione che anch’essi integrino la cauzione prima versata (art. 584 c.p.c.).
La gara in aumento, non costituisce il proseguimento dell’incanto ormai concluso ma una nuova fase procedurale, retta da regole proprie, che si svolgerà secondo le modalità della vendita senza incanto; in particolare, se i nuovi offerenti non partecipano alla nuova gara, perdono tutta la cauzione da essi versata (art. 584 c.p.c.)
Modalità di partecipazione alle aste
Le vendite relative agli immobili soggetti a esecuzione immobiliare o procedure fallimentari e concorsuali sono effettuate dai magistrati del Tribunale, o per delega, dai notai (Legge 3 agosto 1998, n. 302).
Tutti possono partecipare, anche senza avvocato, all’acquisto di immobili sottoposti a pignoramento o fallimento, con l’eccezione del debitore esecutato o fallito (art. 579 c.p.c.). Se l’offerente non vorrà o potrà partecipare fisicamente all’udienza, dovrà dare procura speciale a un mandatario.
Nel caso infine in cui l’offerente, nella sua offerta, non voglia rivelare il proprio nome (cd. offerta per persona da nominare), riservandosi di comunicarlo solo a aggiudicazione avvenuta, dovrà servirsi di un avvocato (art. 583 c.p.c.).
Le modalità dell’incanto sono contenute nell’ordinanza di vendita; in particolare l’eventuale suddivisione dei beni in uno o più lotti, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’incanto, l’ammontare della cauzione, la misura minima dell’aumento delle offerte e il termine, non superiore a trenta o sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità di deposito (art. 581 c.p.c.).
L’offerta di partecipazione all’incanto deve essere depositata nella Cancelleria del Tribunale (Sezione Esecuzione Immobiliare o Sezione Fallimentare) con l’indicazione della procedura e dei beni (Lotti) che si intende acquistare (art. 580 c.p.c.). Alla domanda soggetta all’imposta di bollo di 16,00 euro deve allegarsi il 10% del prezzo base d’asta o della offerta fatta, se superiore al prezzo base (art. 576 c.p.c.); alcuni tribunali chiedono anche, in aggiunta, un deposito per spese, anche se tale prassi, alla luce dell’art. 576 c.p.c., non sembra legittima. È necessario comunque far riferimento all’ordinanza del singolo giudice anche per sapere a chi deve essere intestato l’assegno (es. procedura esecutiva, oppure Giudice dell’Esecuzione o ancora Giudice del Fallimento, ovvero Fallimento o Notaio Delegato). La domanda deve essere depositata solitamente entro le ore 13:00 del giorno precedente la vendita.
La domanda è presentata in busta chiusa, senza che all’esterno sia indicato il nome dell’offerente (art. 571 c.p.c.); è invece identificato chi materialmente la consegna. Gli assegni sono inseriti all’interno di essa.
Gli assegni, che valgono a titolo di anticipo sul prezzo e sugli oneri di aggiudicazione, vengono restituiti al termine della gara in caso di mancata aggiudicazione.
In sede d’asta gli acquirenti effettuano rilanci a voce, con aumenti superiori al rilancio minimo stabilito nel bando. Quando sarà rimasto un solo compratore interessato al rilancio, il lotto viene aggiudicato con un verbale di aggiudicazione temporanea.
Come già detto, nella vendita con incanto, esaurita la gara, entro giorni 10 dall’aggiudicazione, possono essere fatte offerte di acquisto in aumento purché superiori di un quinto al prezzo raggiunto nell’incanto (art. 584 c.p.c.). Tali offerte vengono depositate in cancelleria con assegni circolari e domanda soggetta all’imposta di bollo di 16,00 euro, precisando il lotto e la procedura con modalità analoghe alle precedenti, o comunque stabilite dal giudice. Questa possibilità non esiste invece nella vendita senza incanto, nella quale l’aggiudicazione fatta in udienza è definitiva.
Una volta in presenza di aggiudicazione definitiva, l’aggiudicatario deve versare nel termine (trenta e/o sessanta gg.) e nel modo fissato dall’ordinanza di vendita il prezzo oltre le imposte. In caso di inadempienza dell’aggiudicatario nel termine stabilito, il giudice pronuncia con decreto la decadenza dell’aggiudicatario e la perdita della intera cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto (art. 587 c.p.c.)
In alcuni casi le aste non ricevono offerte (cd. “asta deserta”): in questo caso è compito del giudice stabilire una nuova data per un’altra asta, con prezzo di partenza ridotto o con una diversa tipologia di vendita.
Possibilità di esaminare i beni prima della offerta
La legge (art. 560 c.p.c.) stabilisce che il giudice, in previsione della vendita, nomini un custode dei beni e che stabilisca nella sua ordinanza le modalità con i quali gli interessati all’acquisto possano prendere visione dei beni stessi. Per gli immobili, il custode, in genere previo appuntamento, accompagna in loco gli interessati.
L’interessato ha anche diritto di consultare la relazione di stima che viene redatta, su richiesta del giudice, da un esperto da lui nominato. In quasi tutti i casi è possibile scaricare tale documento dal sito del Tribunale (vedi sotto); altrimenti si può interpellare il Custode o la Cancelleria.
Pubblicazione
Le modalità di pubblicazione degli avvisi di vendita sono definite dalla legge del 14 maggio 2005, n. 80. L’articolo 490 del Codice di procedura civileprevede che, in caso di vendita all’asta di beni mobili e immobili derivanti da un atto esecutivo, venga pubblicato un avviso contenente tutti i dati di pubblico interesse. L’avviso deve essere affisso per tre giorni consecutivi nell’albo dell’ufficio giudiziario davanti al quale si svolge il procedimento esecutivo.
Se il valore dei beni mobili supera i 25.000 euro o sono presenti immobili, l’avviso deve essere pubblicato anche in appositi siti internet e in quotidiani nazionali almeno 45 giorni prima del termine di presentazione delle offerte o della data dell’asta, congiuntamente a copia dell’ordinanza del giudice e a una stima dei beni (ai sensi dell’art. 173-bis del codice di procedura civile). Se lo ritiene opportuno, il giudice può stabilire la diffusione della notizia anche con altri mezzi pubblicitari.
Molti tribunali (ad es. quelli del distretto di Milano) pubblicano periodicamente tutti gli annunci su uno o più quotidiani riunendoli in una sola pagina dedicata; è quindi possibile informarsi in una volta sola, periodicamente, di tutte le vendite di quel tribunale. È utile informarsi presso le Cancellerie o sul sito internet dell’ufficio per conoscere la data di pubblicazione.
Nell’avviso d’asta viene omesso il nome del debitore per tutelarne la riservatezza.
