La surroga del mutuo.
La surroga del mutuo è possibile grazie al principio della “portabilità”, che, come si legge sul sito della Camera dei Deputati, consiste in“una serie di disposizioni, in prima battuta recate dell’articolo 8 del decreto-legge 31 gennaio 2007, n. 7, con le quali si consente al debitore di sostituire più facilmente l’istituto erogante con uno nuovo, eventualmente a condizioni più favorevoli, allo scopo di accrescere il grado di concorrenza nel mercato dei mutui bancari”.
In sostanza, spiega il Legislatore, “si permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il finanziamento con una nuova banca (perché, ad esempio, quest’ultima propone condizioni migliori), mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita. Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è quindi più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova, con riduzione di formalità e soprattutto di costi notarili.La banca che subentra provvederà a pagare il debito che residua e si sostituirà a quella precedente. Il debitore rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate”.
In altre parole, un cliente può chiedere ad una nuova banca di sostituirsi alla precedente nel contratto di mutuo. La nuova banca si prende carico del debito, estinguendolo, e accende un nuovo contratto con la stessa ipoteca a condizioni più favorevoli. Il tutto assolutamente a costo zero per il cliente. Ogni spesa, compresi i costi notarili, è a carico della banca.
La legge di riferimento, che attualmente è l’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario, recita infatti che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”, e che “è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione”.
I costi della surroga del mutuo riguardano solo gli atti accessori
Ad essere a pagamento per il richiedente, invece, sono tutti gli atti non strettamente necessari all’operazione di surroga, come le relative quietanze notarili, come specificato dal protocollo 0031590.U emesso dal Ministero della Giustizia il 12 dicembre 2017. Tale protocollo aveva per oggetto un’operazione di surroga nell’ambito della quale il notaio di riferimento non aveva segnalato tra i parametri (e quindi aveva di fatto evitato tasse e contributi relativi) il proprio onorario legato al rilascio della quietanza per una operazione di surroga. Operazione che, come si spiega diffusamente nella circolare, risulta a pagamento perché non è strettamente legata all’operazione in sé.
Perchè è in calo?
Tale protocollo non va però inteso come un disincentivo alla stipula delle surroghe, come qualcuno pensa. Il documento non va infatti a modificare nulla della legge vigente. E se un calo di domande di surroga c’è stato, certamente non è legato alle spese del’operazione.
Come andrà, allora, nei prossimi anni? “Nel corso degli ultimi mesi, si nota una leggera risalita dei tassi – risponde Ferrara, – pertanto sarà sempre più complicato individuare offerte che possano migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo. Possiamo quindi affermare che chi doveva rivedere le condizioni del finanziamento si è già mosso per tempo. Bisogna infatti considerare che, ai 100 miliardi di euro rinegoziati negli ultimi anni, si aggiungono i clienti che hanno ricevuto proposte di rinegoziazione interna da parte della loro banca godendo così di una netta sforbiciata sulla propria rata. In quest’ultimo caso è difficile fare una stima del valore dei mutui che hanno visto applicare tassi in linea con le offerte presenti sul mercato, si tratta però di un volume considerevole molto vicino allo stock dei mutui di coloro che hanno cambiato banca”.
