Esecuzione forzata immobiliare: quanto costa e quando non può essere avviata sulla casa del debitore. Il limite imposto dalla legge e dalla convenienza economica.
Quando si parla di pignoramento della casa i debitori tremano. In realtà a tremare sono anche i creditori, un po’ per i costi elevati che la procedura comporta, un po’ per i tempi dilatati, superiori a qualsiasi altro tipo di esecuzione forzata. Ecco perché molto spesso si iscrive ipoteca e si avvia il pignoramento più nella speranza che, nelle more, intervenga un accordo con il proprietario. Il rischio per quest’ultimo di perdere l’abitazione fa spesso da spinta a una composizione bonaria della vicenda giudiziaria. In realtà, anche se è vero che la maggior parte degli italiani (oltre il 75%) ha casa di proprietà, questo non significa che abbiano disponibilità economiche per estinguere i debiti. In gran parte dei casi si tratta, infatti, di un’eredità o una donazione ricevuta da qualche parente: appartamenti e casolari si tramando così di generazione in generazione. Ecco perché, quando si è in precarie condizioni e nell’impossibilità di pagare i creditori, ci si chiede qual è il limite minimo per procedere al pignoramento immobiliare. Se questo è il tuo problema, qui di seguito proveremo a fornirti alcune indicazioni che tengono conto sia dei limiti imposti dalla legge e dalla procedura civile, sia anche delle valutazioni di opportunità, in termini di convenienza economica, per avviare un’esecuzione forzata sulla casa altrui. Ma procediamo con ordine.
Prima però di spiegare qual è il limite minimo per procedere al pignoramento immobiliare, vorrei ricordarti che la scelta del tipo di pignoramento da attuare è rimessa al creditore. È lui che valuta cosa è meglio per recuperare il proprio credito. Non c’è alcuna legge che gli impone quale via intraprendere. Anche nel momento in cui ha operato tale decisione, ad esempio optando per il pignoramento immobiliare, è sempre il creditore a scegliere quale bene sottoporre ad esecuzione forzata e, in definitiva, mettere all’asta. Così, ad esempio, se il debitore è proprietario di tre case e in una di queste ci vive, il creditore ben potrebbe preferire quest’ultima rispetto alle altre, magari proprio con lo scopo di incalzare il debitore a pagare immediatamente. L’unica eccezione che si può muovere è quando il pignoramento è sproporzionato rispetto al debito, ossia quando supera di gran lunga il doppio del valore del bene pignoramento. Si pensi ad esempio a un creditore che agisce per recuperare 100mila euro e iscrive ipoteca su tre immobili del valore ciascuno di 200mila euro; il debitore potrà chiedere una riduzione dell’ipoteca e, in caso di avvio degli atti esecutivi, anche una riduzione del pignoramento
Il creditore che ha una ipoteca su un immobile del debitore è tenuto a sottoporre a pignoramento per primo il bene ipotecato e solo dopo averlo fatto può pignorare altri immobili non ipotecati. Se il creditore ipotecario estende il pignoramento a immobili non ipotecati a suo favore, il giudice può disporre la riduzione del pignoramento oppure sospendere la vendita forzata degli immobili non ipotecati, fino al compimento di quella relativa agli immobili ipotecati.
Pignoramento immobiliare: i limiti imposti dalla legge
Nel voler stabilire qual è il limite minimo per procedere al pignoramento immobiliare, iniziamo dal valutare ciò che dice la legge. Più avanti spiegheremo quali possono essere i vantaggi per il creditore nel mettere all’asta la casa del debitore e, soprattutto, quanto andrà a spendere. Quest’ultimo aspetto sarà particolarmente interessante per valutare se e quando, per piccoli debiti, c’è il rischio di imbattersi in tale procedura.
La normativa sui pignoramenti immobiliari distingue due diversi casi: quello in cui ad agire è un creditore privato da quello in cui il soggetto procedente è l’Agente della Riscossione esattoriale, ossia Agenzia delle Entrate Riscossione o un’altra società privata incaricata del recupero delle imposte.
Pignoramento immobiliare da parte di un creditore privato
Iniziamo dalla prima ipotesi. Il creditore può essere una banca, la finanziaria, un privato cittadino, un fornitore, un ex dipendente, un rivale in una causa che ha vinto il giudizio e ha ottenuto una sentenza di condanna, ecc. Qui non esistono limiti di credito per avviare il pignoramento. In teoria, si può iscrivere ipoteca e azionare l’esecuzione forzata anche per un credito di 500 euro, sebbene sia del tutto antieconomico (di tanto parleremo a breve). Abbiamo detto “in teoria”. Nei fatti il debitore potrebbe opporsi al pignoramento immobiliare avviato per un credito irrisorio, dimostrando di avere altri beni da sottoporre ad esecuzione (ad esempio il conto corrente, lo stipendio ecc.) e che il mezzo utilizzato dal creditore è eccessivo rispetto al fine. Un pignoramento immobiliare, anche in presenza di altri beni del debitore, può giustificarsi per crediti da 5mila euro in su. Questo limite non è imposto dalla legge che, come detto, non ha mai dettato alcun ostacolo, ma deriva dall’interpretazione giurisprudenziale che spesso ha ammesso la riduzione del pignoramento quando ha ad oggetto un bene di valore eccessivo.
Cos’è la riduzione del pignoramento
Quando il valore dei beni pignorati è superiore all’importo delle spese dell’esecuzione e dei crediti dovuti al creditore pignorante e agli eventuali creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese il debitore può presentare al giudice dell’esecuzione un’istanza (scritta o orale) di riduzione del pignoramento.
Il giudice può disporre anche d’ufficio la riduzione del pignoramento.
La riduzione può essere proposta o disposta in qualsiasi fase dell’esecuzione fino alla vendita dei beni. Se è iniziata l’esecuzione immobiliare la decisione è pronunciata dal giudice di quest’ultima.
Ordinanza di riduzione Il giudice dispone la riduzione del pignoramento con ordinanza, sentiti il creditore pignorante e gli eventuali creditori intervenuti. In particolare, può limitare l’espropriazione al mezzo che il creditore sceglie o, in mancanza, a quello che egli ritiene più opportuno.
Se l’espropriazione è eccessiva per dolo o colpa, il giudice può anche condannare il creditore procedente al risarcimento del danno per responsabilità processuale aggravata.
Pignoramento immobiliare da parte dell’Agente della Riscossione
Quando invece il creditore è l’Agente della Riscossione, questo trova nella legge un forte limite all’avvio del pignoramento immobiliare. In particolare, sia che parliamo di Agenzia Entrate Riscossione che di una società di riscossione privata, il creditore non può pignorare uno o più immobili del debitore se il proprio credito (per cartelle di pagamento già notificate e divenute definitive) è inferiore a 120mila euro o se la somma del valore dei beni del debitore è inferiore a 120mila euro (si pensi a una persona che ha un magazzino che vale 50mila euro e un terreno che vale 60mila euro).
Quindi il pignoramento immobiliare esattoriale deve rispettare le seguenti condizioni:
- innanzitutto deve essere iscritta ipoteca, la quale è legittima solo per debiti da 20mila euro a salire. In ogni caso, 30 giorni prima dell’ipoteca, deve essere inviato al debitore un preavviso di ipoteca per consentirgli di pagare o di chiedere una rateazione il che blocca la procedura;
- devono decorrere sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca;
- il debito complessivo deve essere almeno di 120mila euro o superiore;
- la somma del valore di tutti gli immobili del debitore deve essere almeno di 120mila euro o superiore;
- non si deve trattare della cosiddetta “prima casa”.
Quanto al divieto di pignoramento della cosiddetta “prima casa”, valgono le seguenti regole. L’Esattore non può pignorare l’immobile intestato dal debitore a condizione che:
- il debitore non sia proprietario, neanche per quote, di altri immobili. Basterebbe una semplice quota in un terreno per rendere pignorabile sia la casa che il terreno stesso;
- la casa sia adibita a civile abitazione (sono pignorabili quindi studi, negozi, magazzini);
- la casa deve essere il luogo di residenza del debitore;
- la casa non deve essere di lusso ossia accatastata in A/8 e A/9.
Quando conviene il pignoramento immobiliare
Il pignoramento immobiliare è, tra tutte le procedure, la più lunga e costosa. Il creditore deve sborsare non meno di 1.500-2.000 euro per l’avvio degli atti. In più, un’esecuzione può durare anche diversi anni, specie quando le aste vanno deserte. Ecco perché di solito si avvia questa procedura per crediti di valore consistente. In ogni caso la durata dell’esecuzione non va a vantaggio del debitore poiché, nel frattempo, lievitano i costi e gli interessi.
Se l’immobile non si vende neanche al terzo ribasso, il giudice, in occasione del quarto, può abbattere della metà il prezzo d’asta.
Tuttavia, quando il prezzo d’asta è talmente basso da non consentire il soddisfacimento del creditore alla luce delle spese sostenute e di quelle che dovrà sostenere, il tribunale può chiudere definitivamente la procedura.
