’assegnazione della casa coniugale può avvenire per due motivi; nel primo, quello più ricorrente, vi è la presenza di figli minori; nel secondo, condizionato dall’esistenza di situazioni circostanziali, vi è l’incapacità di indipendenza economica dell’assegnatario (uno dei due coniugi).
In questo articolo prenderemo in considerazione il caso in cui l’assegnazione della casa coniugale avviene per la presenza di figli minori.
L’aver assegnata la casa coniugale significa “ricevere” – anche se in forma temporanea – il godimento di un diritto reale su un immobile; la cui durata è regolata dalla trascrizione o meno, dell’ ordine emesso dal giudice nei pubblici registri immobiliari.
Se l’assegnazione è trascritta, il diritto è valido fintanto che i figli (veri destinatari dell’assegnazione) non raggiungono la maggiore età e fintanto che non raggiungano un’indipendenza economica dimostrabile.
Se l’assegnazione non è trascritta, il beneficiario del diritto può “disporre” del bene per nove anni a partire dalla data con cui viene emessa la sentenza (vds cassazione n° 12466/2012); questa data assume la condizione di “data certa”.
Unendo in un’unica riga le parole su evidenziate, la frase dice che:
un diritto reale su un immobile è regolato dalla trascrizione nei pubblici registri immobiliari.
Quindi è necessario porci la seguente domanda: Perché si trascrive un diritto reale?
La trascrizione di qualsiasi diritto reale viene effettuata per comunicare a chiunque possa avere un interesse per un immobile che sullo stesso “grava” un diritto che ne limita la libertà di scambio.
Tornando al nostro esempio, la trascrizione dell’assegnazione della casa coniugale nel registro pubblico immobiliare ha valore nel caso in cui l’assegnatario avesse timore di eventuali azioni di terzi (come per esempio l’ex marito che vuole vendere la casa all’insaputa della moglie), assicurandosi pertanto il godimento del bene per un tempo cospicuo; oppure la richiesta di assegnazione e la relativa trascrizione, viene eseguita contro il coniuge che non paga gli alimenti previsti per i figli.
Come si può notare sono forme di tutela del beneficiario del diritto vantato.
E’ bene sottolineare che tutto ciò che viene trascritto nei registri immobiliari prende importanza in funzione dell’ordine di trascrizione (data certa di trascrizione) e non in funzione del tipo di diritto preso in esame nel senso che l’ipoteca non è più importante dell’usufrutto oppure meno importante dell’assegnazione della casa coniugale.
Avendo capito il significato di “assegnazione casa coniugale” e le conseguenze che ne derivano di trascrivere, o meno, la sentenza nei pubblici registri, siamo in grado di poter rispondere alla domanda iniziale e pertanto analizziamo le situazioni di conflitto che possono verificarsi in presenza di altri diritti reali (ipoteca e pignoramento) immaginando che l’assegnazione della casa coniugale sia stata trascritta:
- Prima dell’iscrizione dell’ipoteca e prima del pignoramento
- Dopo l’iscrizione di ipoteca e prima del pignoramento
- Dopo iscrizione di ipoteca e dopo il pignoramento
Assegnazione della casa coniugale prima di iscrizione di ipoteca e prima del pignoramento
Ci troviamo in una situazione di estremo vantaggio per l’assegnatario di questo diritto; infatti qualunque situazione possa verificarsi dopo la trascrizione dell’assegnazione viene per magia cristallizzata e solo dopo che si sono estinti i benefici derivanti da questo diritto, possono essere soddisfatte le successive richieste.
E’ da esempio il caso in cui il proprietario/i dell’appartamento o il beneficiario stesso (a volte coincidono per ½ della proprietà) avessero bisogno di liquidità, (ponendo l’immobile a garanzia ) la richiesta difficilmente verrà accolta dall’istituto di credito perché l’ipoteca sulla casa, sarebbe trascritta dopo la sentenza di assegnazione ed il rischio di insuccesso di portare a termine la restituzione del mutuo da parte dei richiedenti potrebbe essere un deterrente negativo per l’erogazione.
Assegnazione della casa coniugale dopo l’iscrizione di ipoteca ma prima del pignoramento
In principio ci sono stati casi in cui, chi godeva del diritto di assegnazione casa coniugale con prole a carico, (anche se trascritta dopo l’ipoteca di primo grado) riusciva a fermare la procedura perché la richiesta ha trovato soddisfazione nella soggettiva interpretazione della normativa da parte dell’organo preposto e poiché si trattava di situazioni in presenza di prole, il tribunale di riferimento ha preferito garantire la tutela del minore rispetto al diritto del credito. (vds. sentenza cassazione n° 12466/2012),
Oggi invece, in seguito alla riforma della procedura esecutiva, si preferisce rimanere fedeli al principio della temporalità della trascrizione, pertanto l’iscrizione dell’ipoteca prima dell’assegnazione della casa coniugale, consente all’istituto di credito (in virtù del fatto che con l’ipoteca si “prenota una garanzia futura”) di recuperare il prestito ovvero di pignorare e mettere in vendita il bene.
Infatti è di questo avviso la corte di cassazione che con sentenza n° 7776/2014 ha considerato l’ipoteca come una “prenotazione di una garanzia futura” ed eventuali opposizioni sono state invalidate a vantaggio degli istituto erogante, quindi il bene in questione non solo è stato messo in vendita ma anche posto con la garanzia dello status di “libero in quanto privo di titolo opponibile alla procedura”.(leggasi anche Cassazione n° 15885/2014; e sentenza n° 2795/2015 Tribunale Verona)
Assegnazione della casa coniugale dopo l’iscrizione di ipoteca e dopo il pignoramento
È un caso limite inserito per completare la rosa delle possibilità che possono verificarsi, ma privo di qualsiasi senso logico. Chi decide di sposare questa strategia, ha perso in partenza perché l’assegnazione è opponibile al “nulla”. A chi potrebbe giovare una strategia del genere ? Sicuramente al consulente legale che si assicura una lauta parcella.
